抓出隱藏暗處的瑕疵品!建商名冊就有幾家不願說的驗屋交屋流程

驗屋程序藏魔鬼,建商不會說出口的「驗屋8招」,到底是哪8招?3大亂象不可忽略!驗屋是買房前的最後一關,但不少人卻不曉得該怎麼驗才能抓漏補缺,


破解建商潛藏的房屋缺點,住展雜誌採訪3位建築物專家,共同揭露驗屋關鍵環節。政府近年來大力推動居住正義,卻沒有注意到購屋族常常被建商或房仲的話術誘導,沒有先進行驗屋程序、確認相關條件,就直接簽約甚至付款,導致應有的權利喪失。以下告訴你驗屋為什麼重要、沒有法律保障的驗屋又造成哪些?


1.勿單槍匹馬驗屋

近年來疫情當下,建商會以「避免群聚」,要求買屋者不能攜伴陪同驗屋,但他認為,這恐怕是建商不想購屋人的驗屋陣仗太大,對建商刁難,因而提出這樣的要求。


2.抓出暗處漏水

根據內政部不動產資訊平台資料顯示,「漏水」糾紛始終高居第一。尤其是外牆與鋁窗的接縫處、浴室門框、邊角等暗角處滲漏水,若非靠專業儀器輔助,屋主恐難以判斷,甚至只能驗出五十%的問題。漏水查驗本身就是需要專業儀器輔助,而非以防水、水電人員所持的工具檢測。值得注意的是,建商會刻意不讓屋主到上層樓測試漏水狀況。外牆漏水易造成內屋壁癌生成與潮溼發黴,甚至當水漏到樓下鄰居,就要支付相關漏水修繕費,或毀損家具的求償費用。浴室最難直接從肉眼判斷的縫隙漏水問題,包括地板與牆面間、水管跟牆面間、淋浴玻璃跟牆面間、或門縫隙等,這些都是未經填補的小縫所造成浴間滲水,或漏水的問題。


3.確保瓦斯內管功能無虞

瓦斯管線是房子驗屋的重要項目,除了在屋外的瓦斯管線接縫處塗上肥皂水,若岀現泡沫的話,就代表瓦斯管線漏氣,此時須請建商修復完畢再交屋。但較引發爭議的是,《預售屋買賣定型化契約應記載事項》規定,瓦斯內管費用應由建商負擔;若是成屋,則規定建商「不得」將天然瓦斯內、外管線費用自房地總價中拆分而另行收費,但仍有建商蓄意不安裝瓦斯內管、或者向消費者收取內管費用。

 

4.察覺陽台門設計瑕疵

設計上的瑕疵,也是驗屋時不容易察覺的,因此必須要在驗屋現場使用晾衣桿或曬衣架,才能判斷陽台的設計有無瑕疵。針對設計有瑕疵時,購屋人可以要求建商將門移位,直到門可以正常開關,或主張損害賠償、酌減價金。


5.防陽台外推的二次施工

常見二次施工的陽台外推,就容易發生外牆有滲漏水的問題,這也是驗屋時難以發現的瑕疵處,更是建商不會主動告訴買屋人的事。買預售屋前,如果發現設計平面圖有虛線處或以虛線表示,那麼,房屋蓋好時就有可能是陽台外推的二次施工;買二手屋就要事先向地方政府建管處申請、查看「使用執照竣工圖」,比對合法建物範圍,避免買到二次施工的違建,因為買到違建,就難向建商究責,如被發現、提報拆除,將由買方負起責任。


6.丈量停車格大小

無論是購買哪種房屋類型的停車位,買屋人常會遇到驗屋當天,建商才告知停車場施工中無法檢查,消費者須留意買賣契約的停車位尺寸是否符合真實空間大小,交屋驗收時,若實際車位規格確定與設計圖說不符,建管處會依法提出懲處。


7.防磁磚空鼓

建築結構非破壞檢測,這些缺失很難從肉眼、表面看得見,需藉由精密儀器檢測出來。購屋人千萬不要以建商驗收標準,如輕敲磁磚的五點「右上、右下、左上、左下、中點。」超過三點(含三點)空心才要換掉、重貼,這是技術性犯規。反之,他說,合理範圍是以直徑10公分內,硬幣敲磁磚,確保磁磚是否為空心磚,且正確的標記方式是用膠帶以虛線方式,一段段黏貼出磁磚空洞的範圍,讓建商有依據可明確修補。磁磚修補技術普及化,不一定需要求建商延長保固,但若遇到建商不處理,一定要以存證信函催告、限期修補,或尋求消保官調處爭議。


8.防廠牌規格不透明

針對建商往往不會提供住宅裝修工程廠牌規格,潘熙華表示,這類問題就像是門窗廠牌是否防爆、磁磚品牌規格厚度、玻璃全反射半反射、油漆廠牌型號、規格電燈等,導致屋主驗屋或驗屋公司都不得而知,因此會遺漏檢驗。


購屋買賣合約書裡,建商如有提供相關資料,對買屋人相對來說可以保障品質及檢驗。建議民眾可主動要求建商提供相關資料,以便驗屋檢驗。


找到心儀的物件,迫不及待簽約付款嗎?你可能忽略了細節裡的魔鬼!買房時,大家都會睜大眼睛觀察屋況,但是許多細節是必須透過驗屋才會知道的。中古物件更要確認:房子是否為海砂屋?房屋是否滲水?剛刷好的油漆背後是否有壁癌?各種管線是否運作正常?


這些問題都會影響到實際房屋的使用,等到住進去才發現問題,就是無盡的麻煩。如果在交屋之前,請專業驗屋公司運用專業經驗與先進儀器進行驗屋,就能盡可能降低交屋入住後可能發生的問題。通常驗屋後發現的缺失處理方案會有二種方式,一種是前屋主找人修繕,另一種方式就是折價給您自行修繕,驗屋程序必不可少!


有些房屋問題是由於建商施工不善所導致的,例如管線漏水、電路不通,建材規格不符等,應該要由建商負擔修繕費用。但如果已經簽訂合約,甚至開始裝潢,就有可能被建商推託是買方的人為因素造成,導致買方要多付更多費用自行修繕。買房不比一般的商品買賣,特別是許多人第一次買房,沒有相關經驗。所以一定要先看清楚合約書是不是符合定型化契約規範,釐清雙方權利義務,才不會讓後續糾紛層出不窮。


都天真以為企業提供的房屋買賣契約是行政院定型化條款規範,看不懂也不容易仔細翻閱每個內容,等到真的出了問題才發現自己簽了不平等條約。甚至驗屋過後,也有可能遇到建商拖延修繕,甚至故意限制驗屋次數,讓屋主沒辦法確認完所有房屋問題就要求交屋。遇到無良建商,可能會被「售後不理」,所以一定要在驗屋、修繕完成之後再交付交屋保留款、同意銀行撥款,否則遇到無良建商或者配合建商的銀行,點交後發生問題就會求助無門。


雖然有《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規範建商必須負五年的保固責任,但是還是有可能被以「可歸責於買方因素」、「不可抗力因素」為由拒絕修繕,為了避免日後的糾紛,呼籲政府應立案,將驗屋點交列為房地產買賣租賃法定程序,並且強化建商的瑕疵擔保責任,才能保障消費者的權益,不會在不知不覺間消失。

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